Офіційний сайт Куп’янської міської ради, міського голови, виконавчого комітету
Центр надання адміністративних послуг інформує!
Центр надання адміністративних послуг інформує!

Поділитися новиною:

Центр надання адміністративних послуг інформує!

Якийсь такий емфітевзис?

Нас часто запитують, як ефективно захистити свій бізнес. Якщо коротко - приведіть в порядок договірну базу і плануйте податки. Одним з інструментів, який сприятиме цьому, виступає договір довгострокового користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (або, як його ще називають, емфітевзис). І хоча бізнес все активніше ним користується, існує чимало побоювань, з якими доводиться мати справу юристам.

Читайте статтю: Земельна екзотика: оренда, суперфіцій, емфітевзис

1. Чи є договір емфітевзису прихованою формою купівлі-продажу землі?

Звичайно, ні. Договір емфітевзису не передбачає переходу права власності на земельну ділянку і це його головна відмінність від договору купівлі-продажу. Договір емфітевзису виступає проміжною ланкою між орендою і правом власності. Це договір землекористування, який може бути укладений на досить великий термін, наприклад на 100, 200 або 500 років, або навіть безстроково. І саме така особливість договору емфітевзису фактично прирівнює його до купівлі-продажу, оскільки, передавши право користування землею на такий тривалий час, власник певним чином обмежений у своїх правах. До речі, з продажем порівнюють і договору оренди, укладені на максимальний термін - 49 років.

2. Сума виплати за договором емфітевзису значна. Які існують варіанти розрахунків взагалі, і які з них найбільш ризиковані?

Насправді є різні варіанти оплати за договором емфітевзису. Сторони можуть самостійно вибирати варіант: платити одним платежем заздалегідь або щорічно рівними частинами. Однак реальність все частіше спонукає власників пайової землі просити орендарів виплатити кошти заздалегідь, і тільки договір емфітевзису законно надає таку можливість.

Якщо оплата здійснюється за весь термін користування наперед (мається на увазі за 50-100 років) єдиним платежем, то в такому випадку емфітевзис можна прирівняти до купівлі-продажу, але пам'ятаємо, що право власності на земельну ділянку залишається за власником.

 Користуйтеся консультацією: Як оформити купівлю-продаж будинку та земельної ділянки

Прихованим ризиком таких розрахунків (одним платежем наперед) є те, що умовно, років через десять, власник паю може сказати: «Я вважаю, що ти мені дуже мало заплатив. Якщо не хочеш проблем - плати ще ». В такому випадку закон на стороні користувача. А власник, звичайно, має право звертатися до суду і доводити, чому він так вважає.

3. Відповідно до яких критеріїв здійснюється оцінка вартості користування земельною ділянкою за договором емфітевзису? Яку роль роль нормативно-грошова оцінка?

Так само як і в разі укладення договору оренди, для договору емфітевзису нормативно-грошова оцінка не є остаточним критерієм. Сума визначається за згодою сторін - це основне правило. Що б не говорили, ціну диктує ринок, і вона буде залежати від цілого ряду чинників: конкуренції, географічного розташування, родючості, інфраструктури тощо.

4. В чому різниця між сплатою податків за договором оренди і по емфітевзису? Які податкові зобов'язання виникають у разі укладення договору емфітевзису?

Порядок сплати податку на доходи фізичних осіб (ПФДО) для оренди і емфітевзису однаковий. Те ж стосується і земельного податку. Можливо, фіскальні органи звернуть на це увагу в найближчому майбутньому і будуть намагатися якось додатково врегулювати ці відносини. Тому ми радимо клієнтам не зволікати з оформленням угод, щоб належним чином захистити свій бізнес і підготуватися до відкриття ринку землі. До слова, переважна більшість агрохолдингів масово переходить на договори емфітевзису зі своїми пайовиками.

Не обов'язково вносити всю плату вперед. Це може бути звичайний договір емфітевзису, умовно на 15 років, з терміновими платежами і тільки додатковою угодою, при необхідності передбачається одноразовий платіж (можна це зробити пізніше).

Чому емфітевзис? Тому що сьогодні ви для себе вирішуєте стратегічне завдання - убезпечити себе від рейдерів (як мінімум), підготуватися до відкриття ринку. Договір емфітевзису дає вам можливість після відкриття ринку землі викупити земельну ділянку з перевагами.

Згадаю новину: Договір оренди землі укладається за новою формою

5. Чи захищає користувача договір емфітевзису в разі смерті власника і виникнення нового власника земельного паю?

Звичайно, захищає. Правова природа договору емфітевзису полягає в довгостроковому користуванні землею незалежно від переходу права власності на ділянку. Крім того, свобода договору емфітевзису дозволяє передбачити зобов'язання правонаступників / спадкоємців власника земельної ділянки виконувати умови зазначеного договору. При укладанні договору оренди після смерті власника земельної ділянки, спадкоємці, після вступу в спадщину, можуть побажати розірвати такий договір, а при укладенні договору емфітевзису це буде неможливо.

6. Чи є проблеми з реєстрацією договору емфітевзису?

Ні. Зараз в Україні вже майже кожен реєстратор, а нотаріус - і поготів, знають, що таке емфітевзис, які його особливості, порядок державної реєстрації права користування. Раніше ми виїжджали в регіони і в тестовому режимі реєстрували прості і складні форми договору. Спочатку реєстратори пручалися, однак, після певних роз'яснювальних робіт з посиланням на Цивільний і Земельний кодекси (для тих, хто ще не реєстрували такі договори), перші договори були зареєстровані. Звичайно, набагато простіше працювати з нотаріусами, проте їхні послуги коштують дорожче. Зараз ця практика відбулася, і проблем з реєстрацією права емфітевзису не виникає.

7. Люди побоюються незнайомого. Як умовити їх підписати договір емфітевзису?

Один пайовик злякається, а інший підпише. Згодом той, хто боявся, переконається, що цей механізм дієвий. Однак навіть якщо і не всі пайовики укладуть договори емфітевзису, а частково залишаться на оренді, ви в будь-якому випадку у виграші. Завдяки емфітевзису ви створюєте на поле власну «шахматку». Рейдеру в такій ситуації це поле вже не так привабливо для захоплення, він десять разів подумає, починати війну з користувачем землі, чи ні. До того ж ви дієте на випередження і істотно виграєте час. Тоді як інші ще тільки розмірковують, ви резервуєте свою базу бізнесу. А додатковим аргументом на користь переходу може бути разова премія за підписання договору емфітевзису (крім платежів за договором).

Читайте статтю: Орендна плата за землю: Підстава для припиненням договору

8. Що буде з правами на ділянку, оформлений за договором емфітевзису, якщо після відкриття ринку землі власник захоче продати її іншій особі?

У разі реєстрації договору емфітевзису власник не може просто взяти і продати земельну ділянку. Перш за все, власник зобов'язаний повідомити користувача про намір і про умови продажу земельної ділянки. Зауважимо, що користувач має переважне право на придбання землі. А навіть якщо ця ділянка і буде продана іншій особі (поза правом користувача, нібито за борги, підписанням розписки, або за рішенням суду), то зобов'язання за договором емфітевзису (якщо воно написано правильно) залишаються в силі в будь-якому випадку. Тобто договір емфітевзису зареєстрований, а разом з ним зареєстровано ваше речове право.

Крім того, орендар має право на захист своїх прав в суді, відповідно до закону. А право користування вами ділянкою, була оформлена за договором емфітевзису, залишається в силі незалежно від зміни власника - в цьому сила цього договору.

9. У чому слабкі місця договору емфітевзису?

Його можна розірвати за невикористання земельної ділянки за цільовим призначенням протягом трьох років і за несплату (якщо це передбачено умовами договору). У першому випадку це, безумовно, стовідсоткова відповідальність орендаря. У другому випадку власник може навмисно покинути місце постійного проживання в період виплати орендної плати за пай (наприклад, до 30 листопада) і не отримувати платіж, однак і тут є вихід - передбачити оплату на карту банку або поштовим переказом.

 10. Як з договору емфітевзису перейти до приватної власності, в разі скасування мораторію?

Після відкриття ринку землі у землекористувача за договором емфітевзису, як і у власника, є кілька варіантів. У разі дії договору з періодичними платежами сторони можуть продовжувати користуватися землею за договором і отримувати періодичні платежі (якщо такі умови були передбачені договором), або прийняти рішення про продаж і переоформити право власності на користувача (якщо умови покупки влаштують користувача).

Читайте статтю: Оренда земельної ділянки: тенденції судової практики

У тому випадку якщо договір емфітевзису був укладений з виплатою єдиним платежем за весь термін користування і власник був згоден на фактичний перехід права власності, то можливі два варіанти дій. Перший: користувач продовжує користуватися землею за договором емфітевзису. Другий: укладається договір купівлі-продажу з урахуванням передоплати за договором і право власності на землю перереєстровується.

У разі зміни істотних умов (наприклад, з'явилися спадкоємці, які не хочуть визнавати отриману одноразову оплату як вартість продажу), можливе подовження користування на правах емфітевзису або викуп ділянки за вирахуванням з ціни покупки суми, яка була виплачена одноразово при укладанні договору емфітевзису.

У будь-якому випадку цей легальний інструмент має багато переваг і є реальною альтернативою права власності. І зволікання в його укладенні може привести до невиправданих витрат.

Web-адреса: kupyansk-rada.gov.ua/news/id/2518 | Переглядів: 42Дата публікації: 08:59 30.03.2017
Міський голова

Войтюк Олег Вікторович

Куп'янський міськрайонний штаб з питань координації дій щодо тимчасового перебування внутрішньо переміщених осіб
Пошук
Анонс подій
20.09.2017
день - Тематична міні-виставка «Бібліотечні традиції Куп’янська» Тематична міні-виставка «Бібліотечні традиції Куп’янська» Організатор:Куп'янський краєзнавчий музей Час проведення:20.09.2017 (протягом дня) Місце проведення:Куп'янський краєзнавчий музей
09:30 - Засідання міського методичного об’єднання вихователів груп старшого дошкільного віку дошкільних навчальних закладів міста Засідання міського методичного об’єднання вихователів груп старшого дошкільного віку дошкільних навчальних закладів міста Організатор:Гаркуша Г.В., методист методичного центру відділу освіти Час проведення:20.09.2017 09:30 Місце проведення:Дошкільний навчальний заклад №2
13:30 - Проведення засідання комісії при виконавчому комітеті Куп’янської міської ради щодо призначення всіх видів соціальних допомог та пільг громадянам, як виняток Проведення засідання комісії при виконавчому комітеті Куп’янської міської ради щодо призначення всіх видів соціальних допомог та пільг громадянам, як виняток Організатор:УПСЗН Час проведення:20.09.2017 13:30 Місце проведення:м. Куп’янськ, вул. 1 Травня, 6, каб. 217 УПСЗН
21.09.2017
день - Книжкова виставка до дня партизанської слави «Герої всенародної боротьби» Книжкова виставка до дня партизанської слави «Герої всенародної боротьби» Організатор:Міська бібліотека № 3 Час проведення:21.09.2017 (протягом дня) Місце проведення:Міська бібліотека № 3, смт. Куп'янськ-Вузловий
08:00 - Особистий прийом громадян начальником УПСЗН КМР Ягодкою Н.М. Особистий прийом громадян начальником УПСЗН КМР Ягодкою Н.М. Організатор:Проводить Ягодка Н.М. - начальник УПСЗН Куп’янської міської ради Час проведення:21.09.2017 08:00 Місце проведення:м. Куп’янськ, вул. 1 Травня, 6, каб. 217 УПСЗН
08:30 - Прийом громадян з питань влаштування дітей до ДНЗ Прийом громадян з питань влаштування дітей до ДНЗ Організатор:Гаркуша Г.В., методист методичного центру відділу освіти Час проведення:21.09.2017 08:30 Місце проведення:Кабінет № 7, відділ освіти, вул. Студентська, 2
09:00 - Змагання з шахів серед дітей, присвячені Дню миру Змагання з шахів серед дітей, присвячені Дню миру Організатор:КУФКС "МЦФЗН "Спорт для всіх"-"Спартак"" Час проведення:21.09.2017 09:00 Місце проведення:м. Куп'янськ, стадіон "Спартак"
10:00 - Чергове засідання місцевої комісії з питань ТЕБ та НС Чергове засідання місцевої комісії з питань ТЕБ та НС
1. Готовність об’єктів паливно-енергетичного комплексу, житлово-комунального господарства та об’єктів соціальної сфери міста до роботи в осінньо-зимовий період 2017-2018 років.
2. Про забезпечення заходів з профілактики та боротьби з грипом та гострими респіраторними вірусними інфекціями.
3. Про стан санітарного очищення міста, та приведення його території до вимог санітарного законодавства.
Організатор:Синиця В.Г.- старший інспектор з питань цивільного захисту населення Куп’янської міської ради Час проведення:21.09.2017 10:00 Місце проведення:м. Куп’янськ, проспект Конституції 3, 3 поверх, малий зал засідань

13:00 - Особистий прийом громадян в.о. начальника управління фінансів КМР Козир С.М. Особистий прийом громадян в.о. начальника управління фінансів КМР Козир С.М. Організатор:в.о. начальника управління фінансів КМР Козир С.М. Час проведення:21.09.2017 13:00 Місце проведення:м.Куп’янськ, пр-т. Конституції (колишня вул. Леніна),буд. 3, кб.38
13:00 - Проведення засідання робочої групи з питань перевірки даних, наданих внутрішньо переміщеним особам, щодо фактичного місця проживання Проведення засідання робочої групи з питань перевірки даних, наданих внутрішньо переміщеним особам, щодо фактичного місця проживання Організатор:УПСЗН Час проведення:21.09.2017 13:00 Місце проведення:м. Куп’янськ, вул. 1 Травня, 6, каб. 217 УПСЗН
14:00 - Засідання адміністративної комісії виконавчого комітетету Куп'янської міської ради Засідання адміністративної комісії виконавчого комітетету Куп'янської міської ради Організатор:Єльджарова Т.І. - заступник міського голови — керуючий справами виконавчого комітету Куп’янської міської ради Час проведення:21.09.2017 14:00 Місце проведення:м. Куп’янськ, проспект Конституції 3, 2 поверх, каб.25
15:00 - Засідання міського методичного об’єднання класних керівників загальноосвітніх навчальних закладів міста Засідання міського методичного об’єднання класних керівників загальноосвітніх навчальних закладів міста Організатор:Гудкова В.О., методист методичного центру відділу освіти Час проведення:21.09.2017 15:00 Місце проведення:Зала засідань відділу освіти, вул. Студентська, 2
22.09.2017
10:00 - Історична бесіда до Дня партизанської слави «У пам`ять, легенди, пісні приходять безсмертні герої» Історична бесіда до Дня партизанської слави «У пам`ять, легенди, пісні приходять безсмертні герої» Організатор:Міська бібліотека № 2 Час проведення:22.09.2017 10:00 Місце проведення:Міська бібліотека № 2, ПК ім Кошелєва смт. Ківшарівка
10:00 - Урочистий мітинг – реквієм до Дня партизанської слави Урочистий мітинг – реквієм до Дня партизанської слави Організатор:Міський парк культури та відпочинку Час проведення:22.09.2017 10:00 Місце проведення:Біля пам'ятника на крейдяній горі
11:00 - Урочистості з нагоди Всеукраїнського Дня Дошкілля Урочистості з нагоди Всеукраїнського Дня Дошкілля Організатор:Керівники дошкільних навчальних закладів Час проведення:22.09.2017 11:00 Місце проведення:Дошкільні навчальні заклади міста
13:00 - Урочистості з нагоди 80-річчя КУп’янського навчально-виховного комплексу "Школа-гімназія №3" Урочистості з нагоди 80-річчя КУп’янського навчально-виховного комплексу "Школа-гімназія №3" Організатор:Роганіна Л.І., директор НВК №3 Час проведення:22.09.2017 13:00 Місце проведення:Будинок науки і техніки сел. Куп’янськ-Вузловий
14:30 - Засідання міського методичного об’єднання вчителів предметів естетичного циклу загальноосвітніх навчальних закладів міста Засідання міського методичного об’єднання вчителів предметів естетичного циклу загальноосвітніх навчальних закладів міста Організатор:Гудкова В.О., методист методичного центру відділу освіти Час проведення:22.09.2017 14:30 Місце проведення:Зала засідань відділу освіти, вул. Студентська, 2
Докладніше
Стрічка подій:

19.09.2017р. звернень від громадян до управління фінансів не надходило. ...

19.09.2017р. звернень від громадян до управління фінансів не надходило.

19 вересня 2017 року в програмі Олімпійського дня проведено змагання з паркового волейболу серед студентів міста Куп’янська. Цими змаганнями ...

19 вересня 2017 року в програмі Олімпійського дня проведено змагання з паркового волейболу серед студентів міста Куп’янська. Цими змаганнями розпочалася міська Спартакіада з видів спорту серед студентської молоді 2017-2018 навчального року. Змагання проходили за круговою системою окремо серед юнаків та дівчат. Всім учасникам змагань були вручені сувеніри з олімпійською символікою від відділення НОК України у Харківській області. Чемпіони змагань були нагороджені кубком, медалями і грамотами, призери – грамотами управління культури, молоді та спорту Куп’янської міської ради.

19.09.2017р. у всіх загальноосвітніх навчальних закладах міста відбулось тестування учнів 2002 року народження за інтегрованими завданнями з ...

19.09.2017р. у всіх загальноосвітніх навчальних закладах міста відбулось тестування учнів 2002 року народження за інтегрованими завданнями з читання, математики, природничих дисциплін за зразками PISA.

18.09.2017р. звернень від громадян до управління праці та соціального захисту населення не надходило. ...

18.09.2017р. звернень від громадян до управління праці та соціального захисту населення не надходило.

18.09.2017 проведено апаратну нараду з керівниками структурних підрозділів відділу освіти. Були обговорені питання:
- виконання плану ро ...

18.09.2017 проведено апаратну нараду з керівниками структурних підрозділів відділу освіти. Були обговорені питання:
- виконання плану роботи відділу на наступний тиждень,
- затвердження плану заходів до відзначення Дня дошкільника, Дня бібліотекаря та Дня працівників освіти.
- різне.

18.09.2017р. проведено апаратну нараду з керівниками відділів управління фінансів. На нараді були розглянуті питання:
- контроль та про ...

18.09.2017р. проведено апаратну нараду з керівниками відділів управління фінансів. На нараді були розглянуті питання:
- контроль та проведення фінансування в межах наявних бюджетних асигнувань та своєчасне внесення змін до розпису ;
- підготовка матеріалів по внесенню змін до бюджету м.Куп’янська на 2017 рік для затвердження на черговій сесії міської ради ;
- збір прогнозної інформації для здійснення своєчасних розрахунків по енергоносіях ;
- підготовка проекту бюджету м.Купянськ на 2018 р.

18.09.2017р., о 10:00 годині , начальник управління культури,молоді та спорту Куп’янської міської ради Лаптєв М.В. провів апаратну нараду з ...

18.09.2017р., о 10:00 годині , начальник управління культури,молоді та спорту Куп’янської міської ради Лаптєв М.В. провів апаратну нараду з начальниками відділів, на якій було розглянуто ряд першочергових питань.
1. Участь в Слобожанському ярмарку.
2. Платні послуги.
3.Висвітлення інформації по підготовці управління КМС КМР до осінньо-зимового періоду 2017-2018 року.
4. Скласти та висвітлити графік тренувань на площадці ФОК (згідно наданих заявок )
4. Прибирання території.

18.09.2017р. о 09:00 в кабінеті секретаря Куп’янської міської ради Заніка В.В. відбулась апаратна нарада з керівниками структурних підрозділ ...

18.09.2017р. о 09:00 в кабінеті секретаря Куп’янської міської ради Заніка В.В. відбулась апаратна нарада з керівниками структурних підрозділів Куп’янської міської ради, під час якої розглянуті питання:
- про проведення засідання виконавчого комітету Куп’янської міської ради;
- про хід підготовки до Дня селища Ківшарівка;
- про підготовку структурних підрозділів міської ради та її виконавчого комітету до участі у Слобожанському ярмарку;
- про підготовкупро внесення змін до інструкцій по техніці безпеки;
- про підготовку об’єктів міста Куп’янськ до робочої поїздки керівництваХарківської обласної державної адміністрації;
- про підготовку сесії Куп’янської міської ради 29 вересня 2017 року;
- про оптимізацію закладів охорони здоров’я

17.09.2017р. у міському парку культури та відпочинку відбулися підготовчі заходи до закриття весняно – літнього сезону в парку культури та в ...

17.09.2017р. у міському парку культури та відпочинку відбулися підготовчі заходи до закриття весняно – літнього сезону в парку культури та відпочинку.

16.09.2017р. о 16:00 в Міському будинку культури, пров. Духовний, 2 * відбулися танцювальні вечори любительського об’єднання «Веселка» ...

16.09.2017р. о 16:00 в Міському будинку культури, пров. Духовний, 2 * відбулися танцювальні вечори любительського об’єднання «Веселка»

15.09.2017р. о 19:00 у Міському будинку культури, пров. Духовний, 2 відбувся старт багаторівневої системи випробувань «Спектр зажигает звезд ...

15.09.2017р. о 19:00 у Міському будинку культури, пров. Духовний, 2 відбувся старт багаторівневої системи випробувань «Спектр зажигает звезду»

15.09.2017 р. о 10.00 годині в залі засідань виконавчого комітету Куп’янської міської ради відбулося позачергове засідання XХХІІ сесії Куп’ ...

15.09.2017 р. о 10.00 годині в залі засідань виконавчого комітету Куп’янської міської ради відбулося позачергове засідання XХХІІ сесії Куп’янської міської ради VІІ скликання. На сесії були розглянуті такі питання:
- про внесення змін до додатку2 рішення VІІ сесії VІІ скликання Куп’янської міської ради «Про затвердження структури та загальної чисельності апарату Куп’янської міської ради, апарату виконавчого комітету» від 25.03.2016 року № 117-VІІ;
- про затвердження заступника міського голови з питань діяльності виконавчих органів ради;
- про внесення змін до Програми розвитку житлово-комунального господарства та благоустрою м. Куп’янська на 2017 рік, затвердженої рішенням ХХ сесії Куп'янської міської ради VIІ скликання від 23.12.2016 р. № 413-VIІ;
- про внесення змін до рішення XXIV сесії VIІ скликання Куп’янської міської ради Харківської області від 24.02.2017р. № 469 – VIІ «Про затвердження у новій редакції міської Комплексної програми розвитку гуманітарної сфери м.Куп’янська на 2016-2018 роки» (зі змінами);
- про внесення змін до рішення Куп’янської міської ради від 24.02.2017р. № 472-VII “Про затвердження комплексної програми “Здоров’я Куп’янщини” на 2017 рік у новій редакції ( зі змінами);
- про внесення змін до рішення Куп’янської міської ради № 467-VII від 24.02.2017 р. «Про затвердження Комплексної Програми соціального захисту населення м. Куп’янська на 2017 рік» (зі змінами);
- про надання матеріальної допомоги;
- Про внесення змін до рішення Куп’янської міської ради від 23 грудня 2016 року №392-VII „ Про міський бюджет на 2017 рік ”та додатків до нього зі змінами.
Визначити на 2017 рік:
- доходи міського бюджету у сумі 497 670,8 тис. грн., в тому числі доходи загального фонду міського бюджету 478 849,8 тис. грн., доходи спеціального фонду міського бюджету 18 821,0 тис. грн., у тому числі бюджету розвитку 6 333,0 тис. грн.;
- видатки міського бюджету у сумі 516 849,4 тис. грн., в тому числі видатки загального фонду міського бюджету 470 556,7 тис. грн., видатки спеціального фонду міського бюджету 46 292,7 тис. гривень;
- дефіцит міського бюджету у сумі 19 178,6 тис. грн., в тому числі профіцит загального фонду міського бюджету 8293,1 тис. грн.;
- дефіцит спеціального фонду міського бюджету у сумі 27471,7 тис. грн.

Докладніше
Посилання
Версія для слабо- зорих