Офіційний сайт Куп’янської міської ради, міського голови, виконавчого комітету
Центр надання адміністративних послуг інформує!
Центр надання адміністративних послуг інформує!

Поділитися новиною:

Центр надання адміністративних послуг інформує!

Якийсь такий емфітевзис?

Нас часто запитують, як ефективно захистити свій бізнес. Якщо коротко - приведіть в порядок договірну базу і плануйте податки. Одним з інструментів, який сприятиме цьому, виступає договір довгострокового користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (або, як його ще називають, емфітевзис). І хоча бізнес все активніше ним користується, існує чимало побоювань, з якими доводиться мати справу юристам.

Читайте статтю: Земельна екзотика: оренда, суперфіцій, емфітевзис

1. Чи є договір емфітевзису прихованою формою купівлі-продажу землі?

Звичайно, ні. Договір емфітевзису не передбачає переходу права власності на земельну ділянку і це його головна відмінність від договору купівлі-продажу. Договір емфітевзису виступає проміжною ланкою між орендою і правом власності. Це договір землекористування, який може бути укладений на досить великий термін, наприклад на 100, 200 або 500 років, або навіть безстроково. І саме така особливість договору емфітевзису фактично прирівнює його до купівлі-продажу, оскільки, передавши право користування землею на такий тривалий час, власник певним чином обмежений у своїх правах. До речі, з продажем порівнюють і договору оренди, укладені на максимальний термін - 49 років.

2. Сума виплати за договором емфітевзису значна. Які існують варіанти розрахунків взагалі, і які з них найбільш ризиковані?

Насправді є різні варіанти оплати за договором емфітевзису. Сторони можуть самостійно вибирати варіант: платити одним платежем заздалегідь або щорічно рівними частинами. Однак реальність все частіше спонукає власників пайової землі просити орендарів виплатити кошти заздалегідь, і тільки договір емфітевзису законно надає таку можливість.

Якщо оплата здійснюється за весь термін користування наперед (мається на увазі за 50-100 років) єдиним платежем, то в такому випадку емфітевзис можна прирівняти до купівлі-продажу, але пам'ятаємо, що право власності на земельну ділянку залишається за власником.

 Користуйтеся консультацією: Як оформити купівлю-продаж будинку та земельної ділянки

Прихованим ризиком таких розрахунків (одним платежем наперед) є те, що умовно, років через десять, власник паю може сказати: «Я вважаю, що ти мені дуже мало заплатив. Якщо не хочеш проблем - плати ще ». В такому випадку закон на стороні користувача. А власник, звичайно, має право звертатися до суду і доводити, чому він так вважає.

3. Відповідно до яких критеріїв здійснюється оцінка вартості користування земельною ділянкою за договором емфітевзису? Яку роль роль нормативно-грошова оцінка?

Так само як і в разі укладення договору оренди, для договору емфітевзису нормативно-грошова оцінка не є остаточним критерієм. Сума визначається за згодою сторін - це основне правило. Що б не говорили, ціну диктує ринок, і вона буде залежати від цілого ряду чинників: конкуренції, географічного розташування, родючості, інфраструктури тощо.

4. В чому різниця між сплатою податків за договором оренди і по емфітевзису? Які податкові зобов'язання виникають у разі укладення договору емфітевзису?

Порядок сплати податку на доходи фізичних осіб (ПФДО) для оренди і емфітевзису однаковий. Те ж стосується і земельного податку. Можливо, фіскальні органи звернуть на це увагу в найближчому майбутньому і будуть намагатися якось додатково врегулювати ці відносини. Тому ми радимо клієнтам не зволікати з оформленням угод, щоб належним чином захистити свій бізнес і підготуватися до відкриття ринку землі. До слова, переважна більшість агрохолдингів масово переходить на договори емфітевзису зі своїми пайовиками.

Не обов'язково вносити всю плату вперед. Це може бути звичайний договір емфітевзису, умовно на 15 років, з терміновими платежами і тільки додатковою угодою, при необхідності передбачається одноразовий платіж (можна це зробити пізніше).

Чому емфітевзис? Тому що сьогодні ви для себе вирішуєте стратегічне завдання - убезпечити себе від рейдерів (як мінімум), підготуватися до відкриття ринку. Договір емфітевзису дає вам можливість після відкриття ринку землі викупити земельну ділянку з перевагами.

Згадаю новину: Договір оренди землі укладається за новою формою

5. Чи захищає користувача договір емфітевзису в разі смерті власника і виникнення нового власника земельного паю?

Звичайно, захищає. Правова природа договору емфітевзису полягає в довгостроковому користуванні землею незалежно від переходу права власності на ділянку. Крім того, свобода договору емфітевзису дозволяє передбачити зобов'язання правонаступників / спадкоємців власника земельної ділянки виконувати умови зазначеного договору. При укладанні договору оренди після смерті власника земельної ділянки, спадкоємці, після вступу в спадщину, можуть побажати розірвати такий договір, а при укладенні договору емфітевзису це буде неможливо.

6. Чи є проблеми з реєстрацією договору емфітевзису?

Ні. Зараз в Україні вже майже кожен реєстратор, а нотаріус - і поготів, знають, що таке емфітевзис, які його особливості, порядок державної реєстрації права користування. Раніше ми виїжджали в регіони і в тестовому режимі реєстрували прості і складні форми договору. Спочатку реєстратори пручалися, однак, після певних роз'яснювальних робіт з посиланням на Цивільний і Земельний кодекси (для тих, хто ще не реєстрували такі договори), перші договори були зареєстровані. Звичайно, набагато простіше працювати з нотаріусами, проте їхні послуги коштують дорожче. Зараз ця практика відбулася, і проблем з реєстрацією права емфітевзису не виникає.

7. Люди побоюються незнайомого. Як умовити їх підписати договір емфітевзису?

Один пайовик злякається, а інший підпише. Згодом той, хто боявся, переконається, що цей механізм дієвий. Однак навіть якщо і не всі пайовики укладуть договори емфітевзису, а частково залишаться на оренді, ви в будь-якому випадку у виграші. Завдяки емфітевзису ви створюєте на поле власну «шахматку». Рейдеру в такій ситуації це поле вже не так привабливо для захоплення, він десять разів подумає, починати війну з користувачем землі, чи ні. До того ж ви дієте на випередження і істотно виграєте час. Тоді як інші ще тільки розмірковують, ви резервуєте свою базу бізнесу. А додатковим аргументом на користь переходу може бути разова премія за підписання договору емфітевзису (крім платежів за договором).

Читайте статтю: Орендна плата за землю: Підстава для припиненням договору

8. Що буде з правами на ділянку, оформлений за договором емфітевзису, якщо після відкриття ринку землі власник захоче продати її іншій особі?

У разі реєстрації договору емфітевзису власник не може просто взяти і продати земельну ділянку. Перш за все, власник зобов'язаний повідомити користувача про намір і про умови продажу земельної ділянки. Зауважимо, що користувач має переважне право на придбання землі. А навіть якщо ця ділянка і буде продана іншій особі (поза правом користувача, нібито за борги, підписанням розписки, або за рішенням суду), то зобов'язання за договором емфітевзису (якщо воно написано правильно) залишаються в силі в будь-якому випадку. Тобто договір емфітевзису зареєстрований, а разом з ним зареєстровано ваше речове право.

Крім того, орендар має право на захист своїх прав в суді, відповідно до закону. А право користування вами ділянкою, була оформлена за договором емфітевзису, залишається в силі незалежно від зміни власника - в цьому сила цього договору.

9. У чому слабкі місця договору емфітевзису?

Його можна розірвати за невикористання земельної ділянки за цільовим призначенням протягом трьох років і за несплату (якщо це передбачено умовами договору). У першому випадку це, безумовно, стовідсоткова відповідальність орендаря. У другому випадку власник може навмисно покинути місце постійного проживання в період виплати орендної плати за пай (наприклад, до 30 листопада) і не отримувати платіж, однак і тут є вихід - передбачити оплату на карту банку або поштовим переказом.

 10. Як з договору емфітевзису перейти до приватної власності, в разі скасування мораторію?

Після відкриття ринку землі у землекористувача за договором емфітевзису, як і у власника, є кілька варіантів. У разі дії договору з періодичними платежами сторони можуть продовжувати користуватися землею за договором і отримувати періодичні платежі (якщо такі умови були передбачені договором), або прийняти рішення про продаж і переоформити право власності на користувача (якщо умови покупки влаштують користувача).

Читайте статтю: Оренда земельної ділянки: тенденції судової практики

У тому випадку якщо договір емфітевзису був укладений з виплатою єдиним платежем за весь термін користування і власник був згоден на фактичний перехід права власності, то можливі два варіанти дій. Перший: користувач продовжує користуватися землею за договором емфітевзису. Другий: укладається договір купівлі-продажу з урахуванням передоплати за договором і право власності на землю перереєстровується.

У разі зміни істотних умов (наприклад, з'явилися спадкоємці, які не хочуть визнавати отриману одноразову оплату як вартість продажу), можливе подовження користування на правах емфітевзису або викуп ділянки за вирахуванням з ціни покупки суми, яка була виплачена одноразово при укладанні договору емфітевзису.

У будь-якому випадку цей легальний інструмент має багато переваг і є реальною альтернативою права власності. І зволікання в його укладенні може привести до невиправданих витрат.

Web-адреса: kupyansk-rada.gov.ua/news/id/2518 | Переглядів: 119Дата публікації: 08:59 30.03.2017
Пошук
Анонс подій
21.02.2018
09:00 - Особистий прийом громадян секретарем міської ради Заніком В.В. Особистий прийом громадян секретарем міської ради Заніком В.В. Організатор:Загальний відділ виконавчого комітету КМР Час проведення:21.02.2018 09:00 Місце проведення:Кабінет секретаря КМР Заніка В.В.
13:00 - Засідання постійної комісії міської ради з питань планування бюджету, фінансів, цінової політики та соціально-економічного розвитку Засідання постійної комісії міської ради з питань планування бюджету, фінансів, цінової політики та соціально-економічного розвитку Організатор:Організаційний відділ апарату Куп'янської міської ради Час проведення:21.02.2018 13:00 Місце проведення:м. Куп’янськ, проспект Конституції 3, 3 поверх, каб. 41
14:30 - Засідання міської ради старшокласників Засідання міської ради старшокласників Організатор:Пасічник С.М. - начальник відділу освіти Час проведення:21.02.2018 14:30 Місце проведення:Зала засідань відділу освіти, вул. Студентська, 2
15:00 - Спільне засідання постійних комісій міської ради Спільне засідання постійних комісій міської ради Організатор:Організаційний відділ апарату Куп'янської міської ради Час проведення:21.02.2018 15:00 Місце проведення:м. Куп’янськ, проспект Конституції 3, 3 поверх, зал засідань
22.02.2018
день - Виставка – вшанування до Дня вшанування учасників бойових дій на території інших держав «Афганістан із пам`яті не зітерти» Виставка – вшанування до Дня вшанування учасників бойових дій на території інших держав «Афганістан із пам`яті не зітерти» Організатор:Нардід О. М., всі групи читачів Час проведення:22.02.2018 (протягом дня) Місце проведення:МБ№2
день - Відкриті концерти для батьків, мешканців селища Відкриті концерти для батьків, мешканців селища Організатор:викладачі школи Час проведення:22.02.2018 (протягом дня) Місце проведення:КДМШ № 3
08:00 - Особистий прийом громадян начальником УПСЗН КМР Ягодкою Н.М. Особистий прийом громадян начальником УПСЗН КМР Ягодкою Н.М. Організатор:Проводить Ягодка Н.М. - начальник УПСЗН Куп’янської міської ради Час проведення:22.02.2018 08:00 Місце проведення:м. Куп’янськ, вул. 1 Травня, 6, каб. 217 УПСЗН
08:30 - Прийом громадян з питань влаштування дітей до ДНЗ Прийом громадян з питань влаштування дітей до ДНЗ Організатор:Пасічник С.М. - начальник відділу освіти Час проведення:22.02.2018 08:30 Місце проведення:Кабінет № 7, відділ освіти, вул. Студентська, 2
13:00 - Особистий прийом громадян начальником управління фінансів КМР Замули Л.В. Особистий прийом громадян начальником управління фінансів КМР Замули Л.В. Організатор:Начальник управління фінансів КМР Замула Л.В. Час проведення:22.02.2018 13:00 Місце проведення:м.Куп’янськ, пр-т. Конституції (колишня вул. Леніна),буд. 3, кб.38
14:00 - Чергове засідання адміністративної комісії виконавчого комітетету Куп'янської міської ради Чергове засідання адміністративної комісії виконавчого комітетету Куп'янської міської ради Організатор:Єльджарова Т.І. - керуючий справами виконавчого комітету Куп’янської міської ради Час проведення:22.02.2018 14:00 Місце проведення:м. Куп’янськ, проспект Конституції 3, 2 поверх, каб.25
14:00 - Проведення засідання робочої групи з питань перевірки даних, наданих внутрішньо переміщеним особам, щодо фактичного місця проживання Проведення засідання робочої групи з питань перевірки даних, наданих внутрішньо переміщеним особам, щодо фактичного місця проживання Організатор: УПСЗН Час проведення:22.02.2018 14:00 Місце проведення:м. Куп’янськ, вул. 1 Травня, 6, каб. 217 УПСЗН
15:00 - Особистий прийом громадян начальником відділу освіти Пасічник С.М. Особистий прийом громадян начальником відділу освіти Пасічник С.М. Організатор:Пасічник С.М. - начальник відділу освіти Час проведення:22.02.2018 15:00 Місце проведення:Кабінет начальника відділу освіти, відділ освіти, вул. Студентська, 2
23.02.2018
09:30 - Засідання міського методичного об’єднання вихователів дітей старшого дошкільного віку закладів дошкільної освіти міста Засідання міського методичного об’єднання вихователів дітей старшого дошкільного віку закладів дошкільної освіти міста Організатор:Пасічник С.М. - начальник відділу освіти Час проведення:23.02.2018 09:30 Місце проведення:Куп’янський навчально-виховний комплекс №2
10:00 - Музична вітальня на тему: «Життя та творчість Л. ван Бетховена» Музична вітальня на тему: «Життя та творчість Л. ван Бетховена» Організатор:Учні, викладачі ДМШ № 2 Час проведення:23.02.2018 10:00 Місце проведення:Ківшарівське відділення соціально-побутової адаптації Куп’янського територіального центру по обслуговуванню населення (надання соціальних послуг)
10:00 - Позачергове засідання XL сесії Куп'янської міської ради VII скликання Позачергове засідання XL сесії Куп'янської міської ради VII скликання Організатор:Організаційний відділ апарату Куп'янської міської ради Час проведення:23.02.2018 10:00 Місце проведення:м. Куп’янськ, проспект Конституції 3, 3 поверх, зал засідань
13:30 - Методична студія для вчителів української мови Методична студія для вчителів української мови Організатор:Пасічник С.М. - начальник відділу освіти Час проведення:23.02.2018 13:30 Місце проведення:Зала засідань відділу освіти, вул. Студентська, 2
Докладніше
Стрічка подій:

20 лютого 2018 року відбулося засідання постійної комісії міської ради з питань комунальної власності, земельних відносин, архітектури, міст ...

20 лютого 2018 року відбулося засідання постійної комісії міської ради з питань комунальної власності, земельних відносин, архітектури, містобудування та охорони навколишнього середовища. На комісії були розглянуті такі питання: про передачу на баланс КП «ОІТЦ» основних засобів та матеріалів; про внесення змін до рішення ХХXVIII сесії VII скликання Куп’янської міської ради № 710-VIІ від 22.12.2017 р. «Про затвердження Переліку об’єктів майна комунальної власності територіальної громади міста Куп’янська, що підлягають викупу у 2018 році»; про внесення змін до рішення № 658-VII XXXVI сесії Куп'янської міської ради VI скликання від 24.11.2017 року “Про надання згоди на прийняття у комунальну власність територіальної громади м.Куп’янська автомобілю КАМАЗ 43253 КО-440-7 Сміттєвоз–СВ”; про передачу матеріальних цінностей з балансу управління культури, молоді та спорту Куп'янської міської ради на баланс виконавчого комітету Куп'янської міської ради ; про прийняття на баланс чавунних опор.; про прийняття на баланс мостів; про використання коштів, отриманих житлово-комунальним підприємством №1 від передачі в оренду майна комунальної власності територіальної громади м. Куп'янська у 2018 році”; про використання коштів, отриманих комунальним підприємством “Куп'янські міські теплові мережі” Куп'янської міської ради від передачі в оренду майна комунальної власності територіальної громади м. Куп'янська у 2018 році; про надання дозволу на списання основних засобів з балансу комунального закладу охорони здоров'я “Куп'янська центральна міська лікарня” Куп'янської міської ради Харківської області; про внесення змін до рішення XXX сесії VII скликання № 560-VII від 28.07.2017 р. «Про затвердження складу конкурсної комісії з продажу об'єктів комунальної власності територіальної громади м.Куп'янська; про затвердження складу Комісії по передачі в оренду майна територіальної громади міста Куп’янська; Про надання попередньої згоди на прийняття медичного обладнання зі спільної власності територіальної громади сіл, селищ Великобурлуцького району до комунальної власності територіальної громади м. Куп’янська; про закріплення майна комунальної власності територіальної громади м. Куп’янська на праві оперативного управління за Управлінням житлово-комунального господарства, благоустрою та капітального будівництва Куп’янської міської ради Харківської області; про передачу витрат по технічному переоснащенню теплових мереж; про передачу функцій з утримання об'єктів благоустрою міста Куп’янська комунальному підприємству «БЛАГОУСТРІЙ МІСТА» Куп’янської міської ради Харківської області; про внесення змін до Рішення Х сесії VII скликання Куп’янської міської ради від 26.05.2016р. № 219-VII про передачу майна, яке використовується для виробництва телевізійних передач та трансляції телерадіоефіру з балансу Куп’янської телерадіокомпанії на баланс Управління культури, молоді та спорту Куп’янської міської ради.
Також було розглянуто 34 питання з землекористування.

20.02.2018 р. на базі Куп’янської загальноосвітньої школи №4 проведено міські змагання з шахів "Біла тура" серед учнів загальноосвітніх навч ...

20.02.2018 р. на базі Куп’янської загальноосвітньої школи №4 проведено міські змагання з шахів "Біла тура" серед учнів загальноосвітніх навчальних закладів. За підсумками змагань І місце посіли учні загальноосвітньої школи №12, ІІ місце-загальноосвітньої школи №6, ІІІ місце-загальноосвітньої школи №1.

20.02.2018 р. звернень від громадян до управління фінансів не надходило. ...

20.02.2018 р. звернень від громадян до управління фінансів не надходило.

20.02.2018р. 10:00 - 20.02.2018р. 10:00 Біля стенду «Козацький хрест" в сквері Т.Г. Шевченка відбувся траурний мітинг «Небесні захисники ...

20.02.2018р. 10:00 - 20.02.2018р. 10:00 Біля стенду «Козацький хрест" в сквері Т.Г. Шевченка відбувся траурний мітинг «Небесні захисники Вітчизни»

20.02.2018р. в дошкільному навчальному закладі-ясла-садок №8 комбінованого типу проведено засідання міського методичного об’єднання виховате ...

20.02.2018р. в дошкільному навчальному закладі-ясла-садок №8 комбінованого типу проведено засідання міського методичного об’єднання вихователів дітей раннього віку закладів дошкільної освіти міста. Тема заходу: "Ігрова діяльність дітей раннього віку, її особливості". Учасники та слухачі методичного об’єднання активно прийняли участь у майстер-класі по створенню пальчикових посібників для роботи з дітьми.

20.02.2018р. - 21.02.2018р. В м. Харків пройшов VIII обласний конкурс юних виконавців на класичній гітарі ім. В. Петрова ...

20.02.2018р. - 21.02.2018р. В м. Харків пройшов VIII обласний конкурс юних виконавців на класичній гітарі ім. В. Петрова

19 лютого 2018 року відбулося засідання постійної комісії міської ради з соціальних та гуманітарних питань.
На засіданні було розглянуто ...

19 лютого 2018 року відбулося засідання постійної комісії міської ради з соціальних та гуманітарних питань.
На засіданні було розглянуто 3 питання порядку денного, а саме:
- про внесення змін до рішення XXXVII сесії VII скликання Куп’янської міської ради Харківської області від 21.12.2017р. № 697- VII «Про затвердження у новій редакції міської Комплексної програми розвитку гуманітарної сфери м. Куп’янська на 2016-2018 роки»;
- про внесення змін до рішення XXXVIII Куп’янської міської ради VII скликання від 21.12.2017 № 698-VII “Про затвердження комплексної програми “Здоров’я Куп’янщини” на 2018 рік.
- про надання соціальної матеріальної допомоги

19.02.2018р. звернень від громадян до управління праці та соціального захисту населення не надходило. ...

19.02.2018р. звернень від громадян до управління праці та соціального захисту населення не надходило.

19 лютого 2018 року відбулося засідання постійної комісії міської ради з правових питань, боротьби з корупцією, контролю за дотриманням зако ...

19 лютого 2018 року відбулося засідання постійної комісії міської ради з правових питань, боротьби з корупцією, контролю за дотриманням законності, кадрової політики, депутатської діяльності та етики. На комісії були розглянуті питання: про внесення змін до Регламенту Куп’янської міської ради VIІ скликання (зі змінами); про затвердження плану роботи Куп’янської міської ради VІІ скликання на 2018 рік; про внесення змін до додатку1 рішення VІІ сесії VІІ скликання Куп’янської міської ради «Про затвердження структури та загальної чисельності апарату Куп’янської міської ради, апарату виконавчого комітету» від 25.03.2016 року № 117-VІІ; про внесення змін до Міської програми «Сприяння місцевому самоврядуванню та розвитку громадянського суспільства на 2018 рік», затвердженої рішенням XХХVIII сесії Куп’янської міської ради VIІ скликання від 21.12.2017 року № 695-VІI; про затвердження Програми розвитку архівної справи в м. Куп’янську на 2018-2021 роки; про внесення змін до рішення XXIV сесії VII скликання “Про затвердження Комплексної Програми по захисту державного суверенітету, конституційного ладу, територіальної цілісності України, протидії тероризму, корупції та організованій злочинній діяльності у м. Куп’янську на 2017-2020 роки” від 24.02.2017 року; про внесення змін до плану діяльності з підготовки проектів регуляторних актів на 2018 рік; про внесення змін до рішення №144-VII VII сесії Куп'янської міської ради VII скликання від 25.03.16 року “Про затвердження комплексної програми «Запобігання виникнення пожеж та зменшення їх наслідків в м. Куп’янську на 2016-2020 роки»; про затвердження структури та штатної чисельності працівників управління містобудування, архітектури та земельних відносин Куп’янської міської ради Харківської області в новій редакції; про затвердження Програми розвитку інформаційного простору м. Куп’янськ на 2018р.



19.02.2018 р. у відділі освіти проведено апаратну нараду з керівниками структурних підрозділів відділу освіти. Під час наради обговорені пит ...

19.02.2018 р. у відділі освіти проведено апаратну нараду з керівниками структурних підрозділів відділу освіти. Під час наради обговорені питання проведення масових заходів з учнями та педагогічними працівниками протягом тижня, аналіз стану відвідування учнями навчальних занять, стан виконання рішень апаратних нарад відділу освіти.

19.02.2018 р. у відділі освіти проведено особистий прийом громадян начальником відділу освіти Пасічник С.М. Під час особистого прийому зверн ...

19.02.2018 р. у відділі освіти проведено особистий прийом громадян начальником відділу освіти Пасічник С.М. Під час особистого прийому звернень до начальника відділу освіти не надходило.

19.02.2018р. проведено апаратну нараду з керівниками відділів управління фінансів. На нараді були розглянуті питання:
- проведення ана ...

19.02.2018р. проведено апаратну нараду з керівниками відділів управління фінансів. На нараді були розглянуті питання:
- проведення аналізу застосування режимів економії споживання енергоносіїв бюджетними установами та збір прогнозної інформації для здійснення своєчасних розрахунків по енергоносіях;
- підготовка матеріалів по внесенню змін до бюджету м.Куп'янська на 2018 рік для затвердження на черговій сесії міської ради .


Докладніше
Посилання
Версія для слабо- зорих