Офіційний сайт Куп’янської міської ради, міського голови, виконавчого комітету
Центр надання адміністративних послуг інформує!
Центр надання адміністративних послуг інформує!

Центр надання адміністративних послуг інформує!

Якийсь такий емфітевзис?

Нас часто запитують, як ефективно захистити свій бізнес. Якщо коротко - приведіть в порядок договірну базу і плануйте податки. Одним з інструментів, який сприятиме цьому, виступає договір довгострокового користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (або, як його ще називають, емфітевзис). І хоча бізнес все активніше ним користується, існує чимало побоювань, з якими доводиться мати справу юристам.

Читайте статтю: Земельна екзотика: оренда, суперфіцій, емфітевзис

1. Чи є договір емфітевзису прихованою формою купівлі-продажу землі?

Звичайно, ні. Договір емфітевзису не передбачає переходу права власності на земельну ділянку і це його головна відмінність від договору купівлі-продажу. Договір емфітевзису виступає проміжною ланкою між орендою і правом власності. Це договір землекористування, який може бути укладений на досить великий термін, наприклад на 100, 200 або 500 років, або навіть безстроково. І саме така особливість договору емфітевзису фактично прирівнює його до купівлі-продажу, оскільки, передавши право користування землею на такий тривалий час, власник певним чином обмежений у своїх правах. До речі, з продажем порівнюють і договору оренди, укладені на максимальний термін - 49 років.

2. Сума виплати за договором емфітевзису значна. Які існують варіанти розрахунків взагалі, і які з них найбільш ризиковані?

Насправді є різні варіанти оплати за договором емфітевзису. Сторони можуть самостійно вибирати варіант: платити одним платежем заздалегідь або щорічно рівними частинами. Однак реальність все частіше спонукає власників пайової землі просити орендарів виплатити кошти заздалегідь, і тільки договір емфітевзису законно надає таку можливість.

Якщо оплата здійснюється за весь термін користування наперед (мається на увазі за 50-100 років) єдиним платежем, то в такому випадку емфітевзис можна прирівняти до купівлі-продажу, але пам'ятаємо, що право власності на земельну ділянку залишається за власником.

 Користуйтеся консультацією: Як оформити купівлю-продаж будинку та земельної ділянки

Прихованим ризиком таких розрахунків (одним платежем наперед) є те, що умовно, років через десять, власник паю може сказати: «Я вважаю, що ти мені дуже мало заплатив. Якщо не хочеш проблем - плати ще ». В такому випадку закон на стороні користувача. А власник, звичайно, має право звертатися до суду і доводити, чому він так вважає.

3. Відповідно до яких критеріїв здійснюється оцінка вартості користування земельною ділянкою за договором емфітевзису? Яку роль роль нормативно-грошова оцінка?

Так само як і в разі укладення договору оренди, для договору емфітевзису нормативно-грошова оцінка не є остаточним критерієм. Сума визначається за згодою сторін - це основне правило. Що б не говорили, ціну диктує ринок, і вона буде залежати від цілого ряду чинників: конкуренції, географічного розташування, родючості, інфраструктури тощо.

4. В чому різниця між сплатою податків за договором оренди і по емфітевзису? Які податкові зобов'язання виникають у разі укладення договору емфітевзису?

Порядок сплати податку на доходи фізичних осіб (ПФДО) для оренди і емфітевзису однаковий. Те ж стосується і земельного податку. Можливо, фіскальні органи звернуть на це увагу в найближчому майбутньому і будуть намагатися якось додатково врегулювати ці відносини. Тому ми радимо клієнтам не зволікати з оформленням угод, щоб належним чином захистити свій бізнес і підготуватися до відкриття ринку землі. До слова, переважна більшість агрохолдингів масово переходить на договори емфітевзису зі своїми пайовиками.

Не обов'язково вносити всю плату вперед. Це може бути звичайний договір емфітевзису, умовно на 15 років, з терміновими платежами і тільки додатковою угодою, при необхідності передбачається одноразовий платіж (можна це зробити пізніше).

Чому емфітевзис? Тому що сьогодні ви для себе вирішуєте стратегічне завдання - убезпечити себе від рейдерів (як мінімум), підготуватися до відкриття ринку. Договір емфітевзису дає вам можливість після відкриття ринку землі викупити земельну ділянку з перевагами.

Згадаю новину: Договір оренди землі укладається за новою формою

5. Чи захищає користувача договір емфітевзису в разі смерті власника і виникнення нового власника земельного паю?

Звичайно, захищає. Правова природа договору емфітевзису полягає в довгостроковому користуванні землею незалежно від переходу права власності на ділянку. Крім того, свобода договору емфітевзису дозволяє передбачити зобов'язання правонаступників / спадкоємців власника земельної ділянки виконувати умови зазначеного договору. При укладанні договору оренди після смерті власника земельної ділянки, спадкоємці, після вступу в спадщину, можуть побажати розірвати такий договір, а при укладенні договору емфітевзису це буде неможливо.

6. Чи є проблеми з реєстрацією договору емфітевзису?

Ні. Зараз в Україні вже майже кожен реєстратор, а нотаріус - і поготів, знають, що таке емфітевзис, які його особливості, порядок державної реєстрації права користування. Раніше ми виїжджали в регіони і в тестовому режимі реєстрували прості і складні форми договору. Спочатку реєстратори пручалися, однак, після певних роз'яснювальних робіт з посиланням на Цивільний і Земельний кодекси (для тих, хто ще не реєстрували такі договори), перші договори були зареєстровані. Звичайно, набагато простіше працювати з нотаріусами, проте їхні послуги коштують дорожче. Зараз ця практика відбулася, і проблем з реєстрацією права емфітевзису не виникає.

7. Люди побоюються незнайомого. Як умовити їх підписати договір емфітевзису?

Один пайовик злякається, а інший підпише. Згодом той, хто боявся, переконається, що цей механізм дієвий. Однак навіть якщо і не всі пайовики укладуть договори емфітевзису, а частково залишаться на оренді, ви в будь-якому випадку у виграші. Завдяки емфітевзису ви створюєте на поле власну «шахматку». Рейдеру в такій ситуації це поле вже не так привабливо для захоплення, він десять разів подумає, починати війну з користувачем землі, чи ні. До того ж ви дієте на випередження і істотно виграєте час. Тоді як інші ще тільки розмірковують, ви резервуєте свою базу бізнесу. А додатковим аргументом на користь переходу може бути разова премія за підписання договору емфітевзису (крім платежів за договором).

Читайте статтю: Орендна плата за землю: Підстава для припиненням договору

8. Що буде з правами на ділянку, оформлений за договором емфітевзису, якщо після відкриття ринку землі власник захоче продати її іншій особі?

У разі реєстрації договору емфітевзису власник не може просто взяти і продати земельну ділянку. Перш за все, власник зобов'язаний повідомити користувача про намір і про умови продажу земельної ділянки. Зауважимо, що користувач має переважне право на придбання землі. А навіть якщо ця ділянка і буде продана іншій особі (поза правом користувача, нібито за борги, підписанням розписки, або за рішенням суду), то зобов'язання за договором емфітевзису (якщо воно написано правильно) залишаються в силі в будь-якому випадку. Тобто договір емфітевзису зареєстрований, а разом з ним зареєстровано ваше речове право.

Крім того, орендар має право на захист своїх прав в суді, відповідно до закону. А право користування вами ділянкою, була оформлена за договором емфітевзису, залишається в силі незалежно від зміни власника - в цьому сила цього договору.

9. У чому слабкі місця договору емфітевзису?

Його можна розірвати за невикористання земельної ділянки за цільовим призначенням протягом трьох років і за несплату (якщо це передбачено умовами договору). У першому випадку це, безумовно, стовідсоткова відповідальність орендаря. У другому випадку власник може навмисно покинути місце постійного проживання в період виплати орендної плати за пай (наприклад, до 30 листопада) і не отримувати платіж, однак і тут є вихід - передбачити оплату на карту банку або поштовим переказом.

 10. Як з договору емфітевзису перейти до приватної власності, в разі скасування мораторію?

Після відкриття ринку землі у землекористувача за договором емфітевзису, як і у власника, є кілька варіантів. У разі дії договору з періодичними платежами сторони можуть продовжувати користуватися землею за договором і отримувати періодичні платежі (якщо такі умови були передбачені договором), або прийняти рішення про продаж і переоформити право власності на користувача (якщо умови покупки влаштують користувача).

Читайте статтю: Оренда земельної ділянки: тенденції судової практики

У тому випадку якщо договір емфітевзису був укладений з виплатою єдиним платежем за весь термін користування і власник був згоден на фактичний перехід права власності, то можливі два варіанти дій. Перший: користувач продовжує користуватися землею за договором емфітевзису. Другий: укладається договір купівлі-продажу з урахуванням передоплати за договором і право власності на землю перереєстровується.

У разі зміни істотних умов (наприклад, з'явилися спадкоємці, які не хочуть визнавати отриману одноразову оплату як вартість продажу), можливе подовження користування на правах емфітевзису або викуп ділянки за вирахуванням з ціни покупки суми, яка була виплачена одноразово при укладанні договору емфітевзису.

У будь-якому випадку цей легальний інструмент має багато переваг і є реальною альтернативою права власності. І зволікання в його укладенні може привести до невиправданих витрат.

Web-адреса: kupyansk-rada.gov.ua/news/id/2518 | Переглядів: 22Дата публікації: 08:59 30.03.2017
Міський голова

Войтюк Олег Вікторович

Куп'янський міськрайонний штаб з питань координації дій щодо тимчасового перебування внутрішньо переміщених осіб
Пошук
Анонс подій
24.07.2017
день - Година цікавих повідомлень та виставка газетно-журнальних статей «Послухай вчених» Година цікавих повідомлень та виставка газетно-журнальних статей «Послухай вчених» Організатор:Міська бібліотека № 3 Час проведення:24.07.2017 (протягом дня) Місце проведення:Міська бібліотека № 3, смт. Куп'янськ-Вузловий
10:00 - Особистий прийом громадян начальником відділу освіти Пасічник С.М. Особистий прийом громадян начальником відділу освіти Пасічник С.М. Організатор:Пасічник С.М. - начальник відділу освіти Час проведення:24.07.2017 10:00 Місце проведення:Кабінет начальника відділу освіти, відділ освіти, вул. Студентська, 2
10:00 - Апаратна нарада з керівниками відділів управління фінансів Апаратна нарада з керівниками відділів управління фінансів Організатор:в.о. начальника управління фінансів КМР Козир С.М. Час проведення:24.07.2017 10:00 Місце проведення:м.Куп’янськ, пр-т. Конституції (колишня вул. Леніна),буд. 3, кб.38
13:00 - Апаратна нарада з керівниками структурних підрозділів відділу освіти Апаратна нарада з керівниками структурних підрозділів відділу освіти Організатор:Пасічник С.М. - начальник відділу освіти Час проведення:24.07.2017 13:00 Місце проведення:Кабінет начальника відділу освіти, відділ освіти, вул. Студентська, 2
13:00 - Засідання постійної комісії міської ради з правових питань, боротьби з корупцією, контролю за дотриманням законності, кадрової політики, депутатської діяльності та етики Засідання постійної комісії міської ради з правових питань, боротьби з корупцією, контролю за дотриманням законності, кадрової політики, депутатської діяльності та етики Організатор:Організаційний відділ апарату Куп'янської міської ради Час проведення:24.07.2017 13:00 Місце проведення:м. Куп’янськ, проспект Конституції 3, 2 поверх, каб.35
15:00 - Засідання постійної комісії міської ради з соціальних та гуманітарних питань Засідання постійної комісії міської ради з соціальних та гуманітарних питань Організатор:Організаційний відділ апарату Куп'янської міської ради Час проведення:24.07.2017 15:00 Місце проведення:м. Куп’янськ, проспект Конституції 3, 2 поверх, каб.35
25.07.2017
13:00 - Особистий прийом громадян в.о. начальника управління фінансів КМР Козир С.М. Особистий прийом громадян в.о. начальника управління фінансів КМР Козир С.М. Організатор:в.о. начальника управління фінансів КМР Козир С.М. Час проведення:25.07.2017 13:00 Місце проведення:м.Куп’янськ, пр-т. Конституції (колишня вул. Леніна),буд. 3, кб.38
14:00 - Засідання постійної комісії міської ради з питань комунальної власності, земельних відносин, архітектури, містобудування та охорони навколишнього середовища Засідання постійної комісії міської ради з питань комунальної власності, земельних відносин, архітектури, містобудування та охорони навколишнього середовища Організатор:Організаційний відділ апарату Куп'янської міської ради Час проведення:25.07.2017 14:00 Місце проведення:м. Куп’янськ, проспект Конституції 3, 3 поверх, малий зал засідань
16:00 - Засідання постійної комісії міської ради з питань житлово-комунального господарства, промисловості, транспорту та зв’язку Засідання постійної комісії міської ради з питань житлово-комунального господарства, промисловості, транспорту та зв’язку Організатор:Організаційний відділ апарату Куп'янської міської ради Час проведення:25.07.2017 16:00 Місце проведення:м. Куп’янськ, проспект Конституції 3, 2 поверх, каб.35
26.07.2017
13:00 - Засідання постійної комісії міської ради з питань планування бюджету, фінансів, цінової політики та соціально-економічного розвитку Засідання постійної комісії міської ради з питань планування бюджету, фінансів, цінової політики та соціально-економічного розвитку Організатор:Організаційний відділ апарату Куп'янської міської ради Час проведення:26.07.2017 13:00 Місце проведення:м. Куп’янськ, проспект Конституції 3, 2 поверх, каб.35
15:00 - Спільне засідання постійних комісій міської ради Спільне засідання постійних комісій міської ради Організатор:Організаційний відділ апарату Куп'янської міської ради Час проведення:26.07.2017 15:00 Місце проведення:м. Куп’янськ, проспект Конституції 3, 3 поверх, зал засідань
Докладніше
Стрічка подій:

20.07.2017р. у відділі освіти проведено особистий прийом громадян начальником відділу освіти Пасічник С.М. Під час прийому до начальника від ...

20.07.2017р. у відділі освіти проведено особистий прийом громадян начальником відділу освіти Пасічник С.М. Під час прийому до начальника відділу освіти звернулася одна особа з житлового питання. Надано роз’яснення по суті.

20.07.2017р. у відділі освіти проведено прийом громадян з питань влаштування дітей до дошкільних навчальних закладів міста. За підсумками пр ...

20.07.2017р. у відділі освіти проведено прийом громадян з питань влаштування дітей до дошкільних навчальних закладів міста. За підсумками прийому видано 40 направлень для влаштування дітей до ДНЗ, 5 дітей поставлено на облік для подальшого влаштування.

19 липня відбулося чергове засідання виконавчого комітету. Основні питання порядку денного стосувалися звіту про роботу зі зверненнями грома ...

19 липня відбулося чергове засідання виконавчого комітету. Основні питання порядку денного стосувалися звіту про роботу зі зверненнями громадян та виконання міського бюджету за перше півріччя.

19.07.2017р. о 9.00 годині відбувся особистий прийом громадян міського голови Войтюка О.В. На особистому прийомі до міського голови Войтюка ...

19.07.2017р. о 9.00 годині відбувся особистий прийом громадян міського голови Войтюка О.В. На особистому прийомі до міського голови Войтюка О.В. звернулось четверо громадян мешканців міста Куп’янська та смт. Ківшарівка. За тематикою звернення стосувались необхідності вирішення питань комунального господарства (3) та житлових питань (1). На одне звернення надано роз’яснення по суті та три звернення залишені на контролі.
В особистому прийомі приймав участь заступник міського голови з питань діяльності виконавчих органів ради Козуб А.В.
Наступний особистий прийом громадян міського голови Войтюка О.В. відбудеться 01.08.2017р. о 15.00 годині.

18.07.2017р. звернень від громадян до управління фінансів не надходило. ...

18.07.2017р. звернень від громадян до управління фінансів не надходило.

17.07.2017р. у відділі освіти проведено апаратну нараду з керівниками структурних підрозділів відділу освіти. Під час наради були обговорені ...

17.07.2017р. у відділі освіти проведено апаратну нараду з керівниками структурних підрозділів відділу освіти. Під час наради були обговорені питання про хід підготовки матеріально-технічної бази навчальних закладів до нового навчального року, звернення громадян у І півріччі, про стан реалізації освітнього поекту "Виховний простір Харківщини", про стан реалізації освітнього проекту "Наукові обрії Харківщини".

17.07.2017р. у відділі освіти проведено особистий прийом громадян начальником відділу освіти Пасічник С.М. Під час прийому до начальника від ...

17.07.2017р. у відділі освіти проведено особистий прийом громадян начальником відділу освіти Пасічник С.М. Під час прийому до начальника відділу освіти звернулась дві особи з питання медичного страхування працівників. Питання залишено на контролі.

17.07.2017р. проведено апаратну нараду з керівниками відділів управління фінансів. На нараді були розглянуті питання:
- Підготовка матер ...

17.07.2017р. проведено апаратну нараду з керівниками відділів управління фінансів. На нараді були розглянуті питання:
- Підготовка матеріалів по внесенню змін до бюджету м.Куп’янська на 2017 рік для затвердження на черговій сесії міської ради.
- Підготовка матеріалів про результати виконання міського бюджету за І півріччя 2017 р.

Станом на 14.07.17р. в УПСЗН КМР на обліку перебуває 4348 внутрішньо переміщених осіб, з них осіб працездатного віку – 1023, дітей - 714, ін ...

Станом на 14.07.17р. в УПСЗН КМР на обліку перебуває 4348 внутрішньо переміщених осіб, з них осіб працездатного віку – 1023, дітей - 714, інвалідів – 215, пенсіонерів - 2396. За тиждень зареєстровано 8 внутрішньо переміщених осіб, серед яких 2 – дітей, 3– працездатні особи, 3 – пенсіонера.
12.07.2017 року проведено засідання комісії при виконавчому комітеті Куп’янської міської ради щодо призначення всіх видів соціальних допомог та пільг громадянам, як виняток. На засіданні комісії розглянуто 37 звернень, в тому числі 2 – з питань надання пільг та державної соціальної допомоги малозабезпеченим сім‘ям, 35 – з питання призначення субсидій. За результатами комісії 2 заявника отримали відмову (з питань призначення субсидій), іншим 35 заявникам було ухвалено призначення. Відповідні рішення приймалися на підставі актів обстеження матеріально-побутових умов, виходячи з конкретних обставин, що склалися, як виняток, по зверненням громадян, які згідно діючого законодавства права на вказані допомоги на загальних підставах не мають.
13.07.17 року проведено засідання робочої групи з питань перевірки даних, наданих внутрішньо переміщеними особами щодо фактичного місця проживання. Підтверджено факт проживання 76 особам, скасовано дію довідок – 5 особам.
Протягом тижня до управління праці та соціального захисту населення за призначенням державних соціальних допомог звернулося 166 осіб, за призначенням житлових субсидій – 97 осіб.

13.07.2017р. 13:00 - 13.07.2017р. 17:00 звернень від громадян до управління фінансів не надходило. ...

13.07.2017р. 13:00 - 13.07.2017р. 17:00 звернень від громадян до управління фінансів не надходило.

13.07.2017р. проведено засідання робочої групи з питань перевірки даних, наданих внутрішньо переміщеним особам щодо фактичного місця прожива ...

13.07.2017р. проведено засідання робочої групи з питань перевірки даних, наданих внутрішньо переміщеним особам щодо фактичного місця проживання. Підтверджено факт проживання 76 особам.

13.07.2017р. проведено особистий прийом громадян начальником відділу освіти Пасічник С.М. Під час прийому звернень до відділу освіти не надх ...

13.07.2017р. проведено особистий прийом громадян начальником відділу освіти Пасічник С.М. Під час прийому звернень до відділу освіти не надходило.

Докладніше
Посилання
Версія для слабо- зорих