Офіційний сайт Куп’янської міської ради, міського голови, виконавчого комітету
Центр надання адміністративних послуг інформує!
Центр надання адміністративних послуг інформує!

Поділитися новиною:

Центр надання адміністративних послуг інформує!

Якийсь такий емфітевзис?

Нас часто запитують, як ефективно захистити свій бізнес. Якщо коротко - приведіть в порядок договірну базу і плануйте податки. Одним з інструментів, який сприятиме цьому, виступає договір довгострокового користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (або, як його ще називають, емфітевзис). І хоча бізнес все активніше ним користується, існує чимало побоювань, з якими доводиться мати справу юристам.

Читайте статтю: Земельна екзотика: оренда, суперфіцій, емфітевзис

1. Чи є договір емфітевзису прихованою формою купівлі-продажу землі?

Звичайно, ні. Договір емфітевзису не передбачає переходу права власності на земельну ділянку і це його головна відмінність від договору купівлі-продажу. Договір емфітевзису виступає проміжною ланкою між орендою і правом власності. Це договір землекористування, який може бути укладений на досить великий термін, наприклад на 100, 200 або 500 років, або навіть безстроково. І саме така особливість договору емфітевзису фактично прирівнює його до купівлі-продажу, оскільки, передавши право користування землею на такий тривалий час, власник певним чином обмежений у своїх правах. До речі, з продажем порівнюють і договору оренди, укладені на максимальний термін - 49 років.

2. Сума виплати за договором емфітевзису значна. Які існують варіанти розрахунків взагалі, і які з них найбільш ризиковані?

Насправді є різні варіанти оплати за договором емфітевзису. Сторони можуть самостійно вибирати варіант: платити одним платежем заздалегідь або щорічно рівними частинами. Однак реальність все частіше спонукає власників пайової землі просити орендарів виплатити кошти заздалегідь, і тільки договір емфітевзису законно надає таку можливість.

Якщо оплата здійснюється за весь термін користування наперед (мається на увазі за 50-100 років) єдиним платежем, то в такому випадку емфітевзис можна прирівняти до купівлі-продажу, але пам'ятаємо, що право власності на земельну ділянку залишається за власником.

 Користуйтеся консультацією: Як оформити купівлю-продаж будинку та земельної ділянки

Прихованим ризиком таких розрахунків (одним платежем наперед) є те, що умовно, років через десять, власник паю може сказати: «Я вважаю, що ти мені дуже мало заплатив. Якщо не хочеш проблем - плати ще ». В такому випадку закон на стороні користувача. А власник, звичайно, має право звертатися до суду і доводити, чому він так вважає.

3. Відповідно до яких критеріїв здійснюється оцінка вартості користування земельною ділянкою за договором емфітевзису? Яку роль роль нормативно-грошова оцінка?

Так само як і в разі укладення договору оренди, для договору емфітевзису нормативно-грошова оцінка не є остаточним критерієм. Сума визначається за згодою сторін - це основне правило. Що б не говорили, ціну диктує ринок, і вона буде залежати від цілого ряду чинників: конкуренції, географічного розташування, родючості, інфраструктури тощо.

4. В чому різниця між сплатою податків за договором оренди і по емфітевзису? Які податкові зобов'язання виникають у разі укладення договору емфітевзису?

Порядок сплати податку на доходи фізичних осіб (ПФДО) для оренди і емфітевзису однаковий. Те ж стосується і земельного податку. Можливо, фіскальні органи звернуть на це увагу в найближчому майбутньому і будуть намагатися якось додатково врегулювати ці відносини. Тому ми радимо клієнтам не зволікати з оформленням угод, щоб належним чином захистити свій бізнес і підготуватися до відкриття ринку землі. До слова, переважна більшість агрохолдингів масово переходить на договори емфітевзису зі своїми пайовиками.

Не обов'язково вносити всю плату вперед. Це може бути звичайний договір емфітевзису, умовно на 15 років, з терміновими платежами і тільки додатковою угодою, при необхідності передбачається одноразовий платіж (можна це зробити пізніше).

Чому емфітевзис? Тому що сьогодні ви для себе вирішуєте стратегічне завдання - убезпечити себе від рейдерів (як мінімум), підготуватися до відкриття ринку. Договір емфітевзису дає вам можливість після відкриття ринку землі викупити земельну ділянку з перевагами.

Згадаю новину: Договір оренди землі укладається за новою формою

5. Чи захищає користувача договір емфітевзису в разі смерті власника і виникнення нового власника земельного паю?

Звичайно, захищає. Правова природа договору емфітевзису полягає в довгостроковому користуванні землею незалежно від переходу права власності на ділянку. Крім того, свобода договору емфітевзису дозволяє передбачити зобов'язання правонаступників / спадкоємців власника земельної ділянки виконувати умови зазначеного договору. При укладанні договору оренди після смерті власника земельної ділянки, спадкоємці, після вступу в спадщину, можуть побажати розірвати такий договір, а при укладенні договору емфітевзису це буде неможливо.

6. Чи є проблеми з реєстрацією договору емфітевзису?

Ні. Зараз в Україні вже майже кожен реєстратор, а нотаріус - і поготів, знають, що таке емфітевзис, які його особливості, порядок державної реєстрації права користування. Раніше ми виїжджали в регіони і в тестовому режимі реєстрували прості і складні форми договору. Спочатку реєстратори пручалися, однак, після певних роз'яснювальних робіт з посиланням на Цивільний і Земельний кодекси (для тих, хто ще не реєстрували такі договори), перші договори були зареєстровані. Звичайно, набагато простіше працювати з нотаріусами, проте їхні послуги коштують дорожче. Зараз ця практика відбулася, і проблем з реєстрацією права емфітевзису не виникає.

7. Люди побоюються незнайомого. Як умовити їх підписати договір емфітевзису?

Один пайовик злякається, а інший підпише. Згодом той, хто боявся, переконається, що цей механізм дієвий. Однак навіть якщо і не всі пайовики укладуть договори емфітевзису, а частково залишаться на оренді, ви в будь-якому випадку у виграші. Завдяки емфітевзису ви створюєте на поле власну «шахматку». Рейдеру в такій ситуації це поле вже не так привабливо для захоплення, він десять разів подумає, починати війну з користувачем землі, чи ні. До того ж ви дієте на випередження і істотно виграєте час. Тоді як інші ще тільки розмірковують, ви резервуєте свою базу бізнесу. А додатковим аргументом на користь переходу може бути разова премія за підписання договору емфітевзису (крім платежів за договором).

Читайте статтю: Орендна плата за землю: Підстава для припиненням договору

8. Що буде з правами на ділянку, оформлений за договором емфітевзису, якщо після відкриття ринку землі власник захоче продати її іншій особі?

У разі реєстрації договору емфітевзису власник не може просто взяти і продати земельну ділянку. Перш за все, власник зобов'язаний повідомити користувача про намір і про умови продажу земельної ділянки. Зауважимо, що користувач має переважне право на придбання землі. А навіть якщо ця ділянка і буде продана іншій особі (поза правом користувача, нібито за борги, підписанням розписки, або за рішенням суду), то зобов'язання за договором емфітевзису (якщо воно написано правильно) залишаються в силі в будь-якому випадку. Тобто договір емфітевзису зареєстрований, а разом з ним зареєстровано ваше речове право.

Крім того, орендар має право на захист своїх прав в суді, відповідно до закону. А право користування вами ділянкою, була оформлена за договором емфітевзису, залишається в силі незалежно від зміни власника - в цьому сила цього договору.

9. У чому слабкі місця договору емфітевзису?

Його можна розірвати за невикористання земельної ділянки за цільовим призначенням протягом трьох років і за несплату (якщо це передбачено умовами договору). У першому випадку це, безумовно, стовідсоткова відповідальність орендаря. У другому випадку власник може навмисно покинути місце постійного проживання в період виплати орендної плати за пай (наприклад, до 30 листопада) і не отримувати платіж, однак і тут є вихід - передбачити оплату на карту банку або поштовим переказом.

 10. Як з договору емфітевзису перейти до приватної власності, в разі скасування мораторію?

Після відкриття ринку землі у землекористувача за договором емфітевзису, як і у власника, є кілька варіантів. У разі дії договору з періодичними платежами сторони можуть продовжувати користуватися землею за договором і отримувати періодичні платежі (якщо такі умови були передбачені договором), або прийняти рішення про продаж і переоформити право власності на користувача (якщо умови покупки влаштують користувача).

Читайте статтю: Оренда земельної ділянки: тенденції судової практики

У тому випадку якщо договір емфітевзису був укладений з виплатою єдиним платежем за весь термін користування і власник був згоден на фактичний перехід права власності, то можливі два варіанти дій. Перший: користувач продовжує користуватися землею за договором емфітевзису. Другий: укладається договір купівлі-продажу з урахуванням передоплати за договором і право власності на землю перереєстровується.

У разі зміни істотних умов (наприклад, з'явилися спадкоємці, які не хочуть визнавати отриману одноразову оплату як вартість продажу), можливе подовження користування на правах емфітевзису або викуп ділянки за вирахуванням з ціни покупки суми, яка була виплачена одноразово при укладанні договору емфітевзису.

У будь-якому випадку цей легальний інструмент має багато переваг і є реальною альтернативою права власності. І зволікання в його укладенні може привести до невиправданих витрат.

Web-адреса: kupyansk-rada.gov.ua/news/id/2518 | Переглядів: 162Дата публікації: 08:59 30.03.2017

Центр надання
адміністративних
послуг

Пошук
Анонс подій
25.04.2018
09:30 - Засідання міського методичного об’єднання вихователів дітей старшого дошкільного віку закладів дошкільної освіти міста Засідання міського методичного об’єднання вихователів дітей старшого дошкільного віку закладів дошкільної освіти міста Організатор:Пасічник С.М. - начальник відділу освіти Час проведення:25.04.2018 09:30 Місце проведення:Дошкільний навчальний заклад №15
11:00 - Засідання Куп’янського зонального методичного об’єднання. Презентація навчального матеріалу «Нотна абетка» викладача Борівської ДМШ Шапошнікової О. В. Засідання Куп’янського зонального методичного об’єднання. Презентація навчального матеріалу «Нотна абетка» викладача Борівської ДМШ Шапошнікової О. В. Організатор:Директор школи Акентьєва Н. А., викладач Шапошнікова О. В. Час проведення:25.04.2018 11:00 Місце проведення:Зал ДМШ№1
12:30 - ХХ міський зліт-фестиваль "Молодь обирає здоров’я" ХХ міський зліт-фестиваль "Молодь обирає здоров’я" Організатор:Пасічник С.М. - начальник відділу освіти Час проведення:25.04.2018 12:30 Місце проведення:Куп’янський навчально-виховний комплекс №2
14:00 - Нарада заступників директорів з навчально-виховної роботи закладів загальної середньої освіти Нарада заступників директорів з навчально-виховної роботи закладів загальної середньої освіти Організатор:Пасічник С.М. - начальник відділу освіти Час проведення:25.04.2018 14:00 Місце проведення:Зала засідань відділу освіти, вул. Студентська, 2
26.04.2018
08:00 - Особистий прийом громадян начальником УПСЗН КМР Ягодкою Н.М. Особистий прийом громадян начальником УПСЗН КМР Ягодкою Н.М. Організатор:Проводить Ягодка Н.М. - начальник УПСЗН Куп’янської міської ради Час проведення:26.04.2018 08:00 Місце проведення:м. Куп’янськ, вул. 1 Травня, 6, каб. 217 УПСЗН
08:30 - Прийом громадян з питань влаштування дітей до закладів дошкільної освіти міста Прийом громадян з питань влаштування дітей до закладів дошкільної освіти міста Організатор:Пасічник С.М. - начальник відділу освіти Час проведення:26.04.2018 08:30 Місце проведення:Кабінет № 7, відділ освіти, вул. Студентська, 2
10:00 - Тематичний мітинг та покладання квітів до пам’ятника жертвам Чорнобильської трагедії з нагоди 32-ї річниці аварії на ЧАЕС «Чорна хмара України» Тематичний мітинг та покладання квітів до пам’ятника жертвам Чорнобильської трагедії з нагоди 32-ї річниці аварії на ЧАЕС «Чорна хмара України» Організатор:Пухлич Р.І. Осадча І.А. Давиденко К.В. Водолажська К.В. Буймер С.В. Мотузний С.А Час проведення:26.04.2018 10:00 Місце проведення:Меморіальний комплекс
10:00 - Участь учнів в обласній спартакіаді допризовної молоді Участь учнів в обласній спартакіаді допризовної молоді Організатор:Пасічник С.М. - начальник відділу освіти Час проведення:26.04.2018 10:00 Місце проведення:м. Харків
13:00 - Особистий прийом громадян начальником управління фінансів КМР Замули Л.В. Особистий прийом громадян начальником управління фінансів КМР Замули Л.В. Організатор:Начальник управління фінансів КМР Замула Л.В. Час проведення:26.04.2018 13:00 Місце проведення:м.Куп’янськ, пр-т. Конституції (колишня вул. Леніна),буд. 3, кб.38
14:00 - Нарада керівників закладів освіти міста Нарада керівників закладів освіти міста Організатор:Пасічник С.М. - начальник відділу освіти Час проведення:26.04.2018 14:00 Місце проведення:Зала засідань відділу освіти, вул. Студентська, 2
15:00 - Нагородження переможців Конкурсу «Біль і подвиг Чорнобиля» Нагородження переможців Конкурсу «Біль і подвиг Чорнобиля» Організатор:Відп. Осадча І.А. Учасники: всі бажаючі Час проведення:26.04.2018 15:00 Місце проведення:Виставкова зала №1 Куп'янський краєзнавчий музей
27.04.2018
день - Тематична міні-виставка «Куп’янчани – Герої Радянського Союзу - ювіляри» Тематична міні-виставка «Куп’янчани – Герої Радянського Союзу - ювіляри» Організатор:Відп. Осадча І.А., Дробот І.Г. Рябих С.С. Учасники: всі бажаючі Час проведення:27.04.2018 (протягом дня) Місце проведення:увідна зала цокольного поверху міського краєзнавчого музею
08:30 - Показовий день Цивільного захисту Показовий день Цивільного захисту Організатор:Пасічник С.М. - начальник відділу освіти Час проведення:27.04.2018 08:30 Місце проведення:Куп’янський навчально-виховний комплекс №2
09:30 - Засідання міського методичного об’єднання музичних керівників та інструкторів з фізичної культури закладів дошкільної освіти міста Засідання міського методичного об’єднання музичних керівників та інструкторів з фізичної культури закладів дошкільної освіти міста Організатор:Пасічник С.М. - начальник відділу освіти Час проведення:27.04.2018 09:30 Місце проведення:Дошкільний навчальний заклад №2
10:00 - Семінар за підримки німецького товариства міжнародного співробітництва (GIZ) Семінар за підримки німецького товариства міжнародного співробітництва (GIZ) Організатор:Пасічник С.М. - начальник відділу освіти Час проведення:27.04.2018 10:00 Місце проведення:Зала засідань відділу освіти, вул. Студентська, 2
17:00 - Показ музичної вистави “Незнайка и его друзья” Показ музичної вистави “Незнайка и его друзья” Організатор:Давиденко О.І. Ревека С.Л. Час проведення:27.04.2018 17:00 Місце проведення:КДМШ № 3
Докладніше
Стрічка подій:

24.04.2018р. на базі Куп’янської загальноосвітньої школи №4 відбулося урочисте підведення підсумків міського конкурсу "Учень року", переможц ...

24.04.2018р. на базі Куп’янської загальноосвітньої школи №4 відбулося урочисте підведення підсумків міського конкурсу "Учень року", переможцями якого стали 5 учнів у 4-х номінаціях. Детальніше на головній сторінці сайту.

23.04.2018р. на базі центру дитячої та юнацької творчості були підведені підсумки міського етапу Всеукраїнського конкурсу декоративно-прикла ...

23.04.2018р. на базі центру дитячої та юнацької творчості були підведені підсумки міського етапу Всеукраїнського конкурсу декоративно-прикладного мистецтва "Знай і люби свій край". Результати будуть оприлюднені на головній сторінці сайту.

23.04.2018р. у відділі освіти відбулося засідання методичної ради відділу освіти, під час якого були заслухані та рекомендовані до розповсюд ...

23.04.2018р. у відділі освіти відбулося засідання методичної ради відділу освіти, під час якого були заслухані та рекомендовані до розповсюдження досвіди роботи 7 педагогів закладів освіти міста.

23.04.2018р. звернень від громадян до управління праці та соціального захисту населення не надходило. ...

23.04.2018р. звернень від громадян до управління праці та соціального захисту населення не надходило.

23.04.2018р на базі Куп’янської загальноосвітньої школи №6 проведено міський семінар для практичних психологів закладів освіти міста, присвя ...

23.04.2018р на базі Куп’янської загальноосвітньої школи №6 проведено міський семінар для практичних психологів закладів освіти міста, присвячений Всеукраїнському Дню психолога.

23.04.2018р. з 09:00 до 10:30 в кабінеті секретаря міської ради Заніка В.В.відбулась апаратна нарада з керівниками структурних підрозділів К ...

23.04.2018р. з 09:00 до 10:30 в кабінеті секретаря міської ради Заніка В.В.відбулась апаратна нарада з керівниками структурних підрозділів Куп’янської міської ради, в ході якої розглянуті питання:
- щодо освоєння бюджетних коштів на проведення капітального будівництва об’єктів ;
- про підготовку систем опалення до наступного опалювального сезону;
- про розробку проекту міської програми "Соціальне таксі";
- про співпрацю з державним підприємством СЄТАМ;
- про підготовку та проведення загальноміських заходів з нагоди відзначення в місті Дня пам’яті і примирення та 73-ї річниці Перемоги над нацизмом у Другій світовій війні;
- зміни в законодавстві щодо перевезень пільгового контингенту за рахунок коштів місцевого бюджету.

23.04.2018р. у відділі освіти проведено співбесіди начальника відділу освіти з керівниками дошкільних та позашкільних навчальних закладів. П ...

23.04.2018р. у відділі освіти проведено співбесіди начальника відділу освіти з керівниками дошкільних та позашкільних навчальних закладів. Під час співбесід були обговорені питання попередньої мережі гуртків закладів освіти на 2018/2019 навчальний рік, кадрового забезпечення та проблемні питання.

26.02.2018р. проведено апаратну нараду з керівниками відділів управління фінансів. На нараді були розглянуті питання:
- формування реєст ...

26.02.2018р. проведено апаратну нараду з керівниками відділів управління фінансів. На нараді були розглянуті питання:
- формування реєстру зобов’язань для органу держказначейства на отримання фізичних коштів для погашення заборгованості за спожиті енергоносії, на придбання твердого та рідкого палива по субсидіях і пільгах населенню, на виплату допомог сім’ям з дітьми за рахунок субвенцій з держбюджету.
- контроль правильності складання паспортів бюджетних програм на 2018 рік по всім головним розпорядникам бюджетних коштів.

22.04.2018р. 00:00 - 22.04.2018р. 00:30 В м.Харків пройшли відвідування гала-концерту за участю переможців ΙΙ туру обласного огляду конкурсу ...

22.04.2018р. 00:00 - 22.04.2018р. 00:30 В м.Харків пройшли відвідування гала-концерту за участю переможців ΙΙ туру обласного огляду конкурсу “Весняний вернісаж”

22.04.2018р. - 22.04.2018р. За розкладом оргкомітету конкурсу відбувся гала-концерт огляду-конкурсу учнівських творчих колективів мистецьких ...

22.04.2018р. - 22.04.2018р. За розкладом оргкомітету конкурсу відбувся гала-концерт огляду-конкурсу учнівських творчих колективів мистецьких шкіл районів та міст Харківської області «Весняний вернісаж»

21.04.2018р. 16:00 - 21.04.2018р. 16:30 В міському будинку культури пройшли танцювальні вечори любительського об’єднання «Веселка» ...

21.04.2018р. 16:00 - 21.04.2018р. 16:30 В міському будинку культури пройшли танцювальні вечори любительського об’єднання «Веселка»

21.04.2018р. - 21.04.2018р. В КЗ “Харківській гуманітарно-педагогічній академії” відбулась участь учнів в 14-му обласному конкурсі обдарова ...

21.04.2018р. - 21.04.2018р. В КЗ “Харківській гуманітарно-педагогічній академії” відбулась участь учнів в 14-му обласному конкурсі обдарованої молоді “Музична Слобожанщина”

Докладніше
Посилання
Версія для слабо- зорих